Comment calculer le taux de rendement interne d’un investissement locatif ?

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un outil indispensable pour tout investisseur immobilier souhaitant évaluer la rentabilité d'un bien locatif. Il s'agit d'un indicateur qui prend en compte l'ensemble des flux de trésorerie liés à l'investissement, tant les revenus générés par les loyers que les coûts associés à l'achat, la gestion et l'entretien du bien.

Comprendre le concept du TRI

Le TRI représente le taux de retour annuel que vous pouvez espérer obtenir sur votre investissement, une fois que vous avez tenu compte de tous les coûts et revenus. Il permet de déterminer si un investissement est suffisamment rentable pour compenser le coût du capital, c'est-à-dire le coût de l'argent investi. Un TRI élevé indique une meilleure rentabilité, tandis qu'un TRI faible peut signifier que l'investissement est moins attrayant.

Le TRI se calcule en trouvant le taux d'actualisation qui rend la Valeur Actuelle Nette (VAN) de l'investissement égale à zéro. La VAN représente la somme actualisée de tous les flux de trésorerie liés à l'investissement. En d'autres termes, la VAN tient compte de la valeur temporelle de l'argent, c'est-à-dire que 1€ aujourd'hui vaut plus que 1€ dans un an.

Éléments à considérer avant de calculer le TRI

1. définir le type d'investissement locatif

Avant de calculer le TRI, il est crucial de définir clairement le type d'investissement locatif. S'agit-il d'un appartement en location à court terme, d'une maison en location longue durée, d'un immeuble à revenus, ou d'un local commercial ? Chaque type d'investissement possède ses propres caractéristiques et son propre profil de risque.

2. identifier les coûts et les revenus

Il est essentiel de lister tous les coûts et les revenus liés à l'investissement. En commençant par les coûts, il faut prendre en compte:

• Le prix d'achat du bien : Le coût initial de l'investissement est le plus important.
• Les frais de notaire : Des frais liés à l'acte de vente du bien.
• Les coûts de rénovation et d'aménagement : Des travaux nécessaires pour rendre le bien habitable et attractif pour les locataires.
• Les frais de gestion : Si vous externalisez la gestion du bien, il faudra prendre en compte les honoraires du gestionnaire.
• Les impôts fonciers : Taxe annuelle à payer sur la propriété du bien.
• Les frais de maintenance : Coûts liés à l'entretien et la réparation du bien.
• Les assurances : Assurance habitation et assurance propriétaire bailleur.

Les revenus potentiels à prendre en compte sont:

• Les loyers mensuels : Revenus principaux générés par la location du bien.
• Les revenus locatifs additionnels : Parking, local commercial, etc.
• Les revenus de la vente du bien : Si vous envisagez de revendre le bien à terme, il faudra prendre en compte la plus-value potentielle.

3. définir la durée de l'investissement

La durée de l'investissement est un élément crucial pour calculer le TRI. Il est nécessaire de déterminer la période pendant laquelle vous prévoyez de conserver le bien. Si vous envisagez de le vendre après 5 ans, 10 ans ou plus, la durée de l'investissement aura un impact important sur le calcul du TRI.

Calculer le TRI : les étapes à suivre

1. lister tous les flux de trésorerie

La première étape consiste à créer une liste exhaustive de tous les flux de trésorerie liés à l'investissement, en distinguant les revenus (positifs) des dépenses (négatifs).

• Flux de trésorerie entrants : Loyers mensuels, revenus locatifs additionnels, revenus de la vente du bien.
• Flux de trésorerie sortants : Prix d'achat, frais de notaire, coûts de rénovation, frais de gestion, impôts fonciers, frais de maintenance, assurances, etc.

2. créer un tableau de flux de trésorerie

Il est important d'organiser les flux de trésorerie dans un tableau avec deux colonnes :

• Colonne 1 : Période : Année 1, Année 2, etc.
• Colonne 2 : Flux de trésorerie : Valeur positive pour les revenus, valeur négative pour les dépenses.

Exemple :

3. trouver le taux d'actualisation

Le TRI est le taux d'actualisation qui rend la VAN de l'investissement égale à zéro. Pour trouver ce taux, vous pouvez utiliser:

• Un outil de calcul du TRI : Des logiciels de calcul financier ou des calculatrices financières peuvent calculer le TRI automatiquement à partir de votre tableau de flux de trésorerie. Des outils en ligne gratuits sont également disponibles.
• La méthode manuelle : La méthode manuelle est plus complexe et nécessite l'utilisation de formules de calcul. Elle n'est pas recommandée pour les investisseurs débutants.

Interprétation du TRI

1. comparaison du TRI avec le coût du capital

Le TRI doit être comparé au coût du capital pour déterminer si l'investissement est rentable. Le coût du capital représente le taux de rendement que vous auriez pu obtenir en investissant votre argent ailleurs. Par exemple, le coût du capital pourrait correspondre au taux d'intérêt d'un prêt immobilier, au rendement d'un placement en bourse ou au rendement d'un autre investissement locatif.

• Si le TRI est supérieur au coût du capital, l'investissement est rentable.
• Si le TRI est inférieur au coût du capital, l'investissement est moins rentable que d'autres options d'investissement.

Par exemple, si vous avez emprunté de l'argent à un taux d'intérêt de 2% et que le TRI de votre investissement locatif est de 5%, alors l'investissement est rentable. Cependant, si le TRI est inférieur à 2%, l'investissement est moins intéressant que de placer votre argent à un taux plus élevé.

2. analyse de la sensibilité du TRI

Il est important de comprendre comment le TRI peut être affecté par les variations des coûts et des revenus. Une augmentation des loyers ou une diminution des frais de gestion peut entraîner une augmentation du TRI. À l'inverse, une augmentation des frais de rénovation ou une baisse des prix immobiliers peut entraîner une diminution du TRI.

3. limites du TRI

Le TRI n'est pas un indicateur parfait et présente certaines limites. Il ne prend pas en compte les risques liés à l'investissement, tels que l'inflation, la vacance locative, les travaux imprévus ou les modifications réglementaires.

De plus, le TRI ne tient pas compte des coûts d'opportunité, c'est-à-dire des autres investissements potentiels que vous pourriez réaliser avec votre argent. Il ne donne pas non plus d'indication sur la durée de l'investissement ou sur la liquidité du bien.

Conseils pour maximiser le TRI

Pour maximiser le TRI d'un investissement locatif, vous pouvez adopter plusieurs stratégies :

• Investir dans un bien situé dans un quartier attractif avec une forte demande locative.
• Rénover et aménager le bien pour le rendre attractif et répondre aux attentes des locataires.
• Choisir un gestionnaire immobilier fiable et efficace pour minimiser les frais de gestion et maximiser les revenus.
• Assurer le bien immobilier contre les risques liés aux catastrophes naturelles et aux accidents.
• Sélectionner des locataires fiables et effectuer des vérifications de solvabilité pour minimiser les risques de loyers impayés.

Le TRI est un outil précieux pour les investisseurs immobiliers, mais il ne doit pas être considéré comme le seul critère de décision. Il est important de tenir compte de tous les facteurs pertinents, tels que les risques, les coûts d'opportunité et les objectifs personnels, avant de prendre une décision d'investissement.