Qu'il s'agisse d'estimer le prix d'un appartement ou d'estimer la valeur d'un bien locatif, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Commencez par le prix au mètre carré dans la commune, puis les caractéristiques du bâtiment. Les éléments pertinents sont la localisation, la superficie du terrain, l'année de construction, la surface habitable et le nombre de pièces. Vous devez ajouter à cela des éventuels aménagements qui sont effectués. Découvrez quelques conseils pour calculer le prix d'un immeuble.
Un immeuble de rapport : c’est quoi exactement ?
Parmi les différents types d'investissements qui existent, l’immeuble de rapport a généralement la réputation d’être le placement “sûr”. Il est à faible risque et séduit depuis longtemps de nombreux investisseurs français. Il s'agit d'un bien acquis dans le but de réaliser un placement financier, habituellement pour rémunérer le capital investi. C’est un investissement immobilier qui, s'il est exécuté avec soin, vous permet de réaliser des bénéfices de manière régulière et durable. Mais pour investir à bon escient, mieux vaut avoir une expertise immobilière, ou si ce n'est pas possible, avoir un professionnel à ses côtés. Avoir les moyens financiers ne suffit pas toujours pour faire un investissement rentable. La première étape, si l'on veut se lancer dans l'achat du bien à rendement, est l'évaluation du bien pour comprendre le possible retour sur investissement. L'évaluation d'un immeuble est généralement basée sur le revenu, les intérêts étant déduits de la valeur actuelle. Ainsi, une estimation de la valeur locative d'un bien peut être réalisée de façon autonome à l'aide d'outils qui sont disponibles en ligne ou bien par un expert. Vous pouvez ainsi calculer le prix d'un immeuble.
Les différents types d’immeubles
Pour obtenir la pleine propriété d'un immeuble, il est nécessaire de pouvoir définir le type de bien que l'acheteur souhaite mettre en location. Il existe plusieurs types d'actifs étant considérés comme des revenus : les immeubles résidentiels unifamiliaux regroupant les maisons unifamiliales, les appartements en copropriété, les maisons en rangée ; les immeubles résidentiels étant à logements multiples ; les immeubles commerciaux. Lors de l'estimation d'immeuble, plusieurs calculs doivent être pris en compte. Les débutants qui ne connaissent pas le secteur immobilier peuvent compter sur des outils d'estimation en ligne. Pour acquérir une expertise et réaliser des projets d'investissement, il est idéal de faire appel à des services d'experts. La force de ce dernier réside dans sa connaissance approfondie des marchés immobiliers locaux et régionaux. Avant de vous lancer dans l'acquisition d'immeubles à but lucratif, vous devez comprendre les différentes utilisations de tels immeubles pour générer des profits : l’immeuble résidentiel, l’immeuble de rendement mixte, les immeubles industriels ou semi-industriels, les immeubles qui sont liés à l’hôtellerie. L’immeuble résidentiel est utilisé pour abriter des habitations. On peut clairement distinguer le nouveau style de l'ancien style. Pour l’immeuble de rendement mixte, l'avantage, c’est que les frais de rénovation sont, la plupart du temps, à la charge de locataire. Les immeubles industriels ou semi-industriels regroupent autant de commerces que de logements. Il s'agit d'une excellente solution d'investissement, car elle permet la répartition des impôts.
Comment estime-t-on l’immeuble de rapport ?
Un immeuble est évalué différemment d'une maison ou d'un appartement. L'objectif d'un immeuble de placement est de générer des revenus pour son propriétaire. Afin de poursuivre l'évaluation des immeubles à logements, les services de professionnels compétents sont requis. Pour quantifier la valeur d'un immeuble de rapport, les professionnels de l'immobilier peuvent utiliser différentes méthodes : la valeur de rendement, l’estimation de l’immeuble en utilisant le DCF, la valeur intrinsèque et l’estimation tout en basant sur des prix du marché. La valeur de rendement est obtenue en capitalisant les revenus réels ou bien estimés par des experts immobiliers. Il est nécessaire de rappeler que cela dépend de la rentabilité attendue en plus de revenus locatifs attendus, des taux d'intérêt. Il faut donc diviser le total des revenus locatifs annuels pour obtenir le taux de capitalisation. Cette dernière dépend de l'état général, du type et de la situation géographique du bien. La méthode de capitalisation des flux de trésorerie futurs, également appelée DCF, est considérée comme la valeur de rendement dynamique du compte d'investissement. Ainsi, l'expertise en valeur de marché permet d'estimer le montant que l'acquéreur souhaite disposer à l'instant T en prévision de flux de trésorerie des prochaines années.
Quels sont les diagnostics qui ont un impact sur la valeur de l’immeuble ?
Afin d'estimer la valeur d'un immeuble en vue d'une vente future, il est nécessaire de considérer les résultats de certains diagnostics techniques pour vérifier que l'immeuble est conforme à la loi. Il peut s'agir des diagnostics énergétiques ou des diagnostics liés à des matériaux qui sont nocifs pour la santé. Le DPE pour le diagnostic de performance énergétique mesure principalement les émissions du gaz à effet de serre des bâtiments. L'évaluation s'inscrit dans une politique européenne visant à réduire la consommation d'énergie dans les logements.
